為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，去年深圳先后出臺(tái) “3·25 新政”和“10·4 新政”兩輪調(diào)控政策。自去年10月4日“深八條”出臺(tái)以來，截至今日恰好滿三個(gè)月，政策的調(diào)控成效明顯：過去三個(gè)月，深圳一手住宅成交均價(jià)徘徊在5.5萬元/平方米，呈企穩(wěn)略跌趨勢(shì)；房?jī)r(jià)在企穩(wěn)，一二手住宅成交面積也連續(xù)三個(gè)月呈下跌趨勢(shì)。

　　樓市

　　背景板

　　新建住宅供應(yīng):降至歷史低位僅434萬㎡

　　去年深圳先后出臺(tái)兩輪政策調(diào)控，市場(chǎng)降溫明顯，開發(fā)商信心不足以致入市放緩。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016 年新建住宅供應(yīng)降至歷史低位，僅有434萬㎡，環(huán)比大降 37%。在低供應(yīng)，有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至 418 萬㎡，環(huán)比下降 37%，成交套數(shù)降至4萬套，環(huán)比下降近四成。

　　價(jià)格方面，由于新房豪宅趨勢(shì)明顯，開發(fā)商定價(jià)持續(xù)堅(jiān)挺，去年均價(jià)相比 2015 年上漲近六成至 5.3 萬元/㎡，漲幅驚人，為 2008 年以來的最大漲幅。

　　深圳拍地收入:出讓金首次超千億元

　　據(jù)騰訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年深圳共掛牌67宗地(占地面積約251公頃，建筑面積約921.3公頃，1公頃=1萬平方米)，其中成功出讓56宗地(占地面積約222.3公頃，建筑面積約838.5公頃)，出讓金額共1017.7億元，是深圳土地市場(chǎng)通過公開招拍掛出讓金首次超過千億，也比過去兩年土地出讓金總和還多。值得一提的是，1017.7億元僅是深圳通過招拍掛出讓土地收入，深圳還有協(xié)議出讓土地收入，如2015年，深圳土地市場(chǎng)通過招拍掛收入417億元，但土地出讓收入共達(dá)1081.72億元。

　　2016年深圳土地市場(chǎng)也可謂精彩紛呈，6月2日，龍華上塘地塊以 56774 元/㎡的樓面價(jià)創(chuàng)龍華宅地記錄。去年12月14日，光明和坪山的兩塊純居住用地以“雙限雙競(jìng)”的新競(jìng)賣原則出讓，但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企激烈的競(jìng)拍。

　　去年量?jī)r(jià)表

　　一手：連續(xù)三個(gè)月均價(jià)5.5萬元/平方米左右

　　據(jù)深圳市規(guī)劃國土委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去三個(gè)月，深圳一手住宅備案成交套數(shù)分別是4276套、2922套、2161套，成交面積分別是42.25萬平方米、28.92萬平方米、21.84萬平方米?？傮w看來，成交量呈逐月遞減，去年10月因?yàn)樾抡雠_(tái)出現(xiàn)集中備案的情況較明顯，成交量達(dá)到“3·25 新政”出臺(tái)后最高峰，月度成交面積為42.25萬平方米，而去年12月“網(wǎng)簽潮”退潮，新政效應(yīng)凸顯，成交量出現(xiàn)大幅回落，成交面積僅有21.84萬平方米，為年內(nèi)最低水平。

　　在市場(chǎng)成交量不容樂觀的同時(shí)，深圳一手住宅均價(jià)在去年9月沖擊至61600元/平方米后迅速企穩(wěn)下調(diào)，過去三個(gè)月成交均價(jià)分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米，環(huán)比略跌，總體而言在5.5萬每平方米左右徘徊。

　　過去三個(gè)月來，深圳新房成交均價(jià)一直呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。據(jù)規(guī)土委官網(wǎng)公布的備案成交數(shù)據(jù)來看，深圳一手住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)8周在5.5萬元/平方米的左右徘徊。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，深圳一手住宅共成交40443套，成交面積約為418萬平方米。而2015年，深圳共成交一手住宅66450套，成交面積665.89萬平方米。2016年的全年成交僅為2015年的六成左右，但是與2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套，成交面積403.64萬平方米。

　　二手：去年12月成交量跌破5000套

　　去年3月，“3·25 新政”出臺(tái)前后深圳迎來二手住宅集中備案高峰，當(dāng)月深圳二手住宅備案成交18706套，達(dá)到歷史最高峰。“3·25 新政”出臺(tái)后月成交量持續(xù)走低，5月二手住宅成交達(dá)到年內(nèi)最低值，為3728套。隨后逐步回升至正常水平，8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊，分別為7173套、6692套、6880套。

　　隨著去年10月4日“深八條”出臺(tái)，二手住宅市場(chǎng)再度出現(xiàn)逐月回落，去年11月成交為5517套，12月跌破5000套，僅有4734套。就深圳市場(chǎng)而言，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為二手住宅月度成交6000至8000套為正常水平，8000套以上說明市場(chǎng)行情比較好、成交活躍。而過去一年，僅有1月至4月深圳二手住宅成交超過了8000套。

　　分析

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　深圳樓市徹底降溫

　　已進(jìn)入調(diào)整恢復(fù)期

　　深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，從2016年的市場(chǎng)局勢(shì)來看，以兩次政策調(diào)控作為分界點(diǎn)，目前處在去年10月調(diào)控后的下跌階段。

　　從政策的影響力度來看，“3·25”政策從提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式抑制深圳過多的投資性需求，防止投資客抬高房?jī)r(jià)。而更嚴(yán)厲的“10·4 新政”，同時(shí)從需求和供給兩方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行把控，從需求方面來看，社保3年改5年，提高首付等舉措再次為深圳投資客設(shè)阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交。從供給方面來看，嚴(yán)查拿地資金有望減小資金杠桿和土地市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)、拿地模式改為“雙限雙競(jìng)”對(duì)備案成交價(jià)格嚴(yán)格劃線，調(diào)控的針對(duì)性很強(qiáng)。加上行業(yè)內(nèi)的大力稽查與整頓，接近年底樓市終于徹徹底底的降溫了。

　　從市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)來看，調(diào)整周期在縮短，市場(chǎng)對(duì)政策的適應(yīng)能力越來越快。“3·25 新政”后市場(chǎng)僅在兩個(gè)月之后就開始恢復(fù)上漲。去年10月政策雖然嚴(yán)厲，但手持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)商仍在試水，并且二手住宅方面業(yè)主報(bào)價(jià)也在積極調(diào)整。目前看來中長(zhǎng)期政府再出調(diào)控政策的可能性較小，深圳樓市將更多處在調(diào)整恢復(fù)期。

　　今年預(yù)計(jì)有135新盤入市

　　龍崗寶安依然是推盤大戶

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年深圳預(yù)計(jì)有135盤入市，其中福田16個(gè)、羅湖7個(gè)、南山21個(gè)、鹽田6個(gè)、龍華11個(gè)、寶安25個(gè)、龍崗36個(gè)、大鵬3個(gè)、光明4個(gè)、坪山6個(gè)。

　　龍崗和寶安依然是推盤大戶，樓盤共61個(gè)，基本占了全市供應(yīng)的一半。與此同時(shí)，純新盤大概有60多個(gè)，也主要分布在龍崗、寶安、南山。其中有43個(gè)樓盤賣公寓，占全市供應(yīng)的三成。